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3月1日起,央行重新调整存量房贷利率选固定利率还是浮动利率

更新时间:2020-09-21 00:00:00点击:

3月1日起,央行重新调整存量房贷利率选固定利率还是浮动利率(图1)

图为银行工作人员在智能柜员机前为顾客介绍相关政策。

图片由工商银行石家庄分行提供

□本报记者 刘

进入3月,有道选择题一下子摆在了省会房贷一族的面前,是将自己的房贷利率转换成“LPR(贷款市场报价利率)+基点”浮动利率,还是选择固定利率?而这个选择的机会只有一次。记者在采访时发现,多数房贷族在面临这个选择时感到无所适从。

“我家的房贷是等额本息,听说前几年的还款都是利息,换成浮动利率如果要再还一遍利息,就不划算了。”居住在盛世长安小区的李女士满脸疑惑地告诉记者。

“我当初买房的时候赶上利率打折,换成浮动利率还能保留优惠就行,我得回去好好算算。”居住在国仕山的田先生对记者说,他和家人算了好几次,也没算清楚每个月能差多少钱。

“我的房贷是公积金贷款和商业贷款混合贷,不知道怎么选择更有利,先看看别人怎么办吧。”张女士如是说。

相信不少市民对新政策的解读还不透彻,对于浮动利率如何计算,和固定利率相比,LPR的每一次变化,对利息有多少影响,转化为现金具体是多少钱,都有些摸不到头脑,为此,记者进行了采访。

最新公告

公积金贷款暂时不变

根据央行公告,自今年3月1日起,重新调整存量房贷利率,商业贷款客户可以有两个选择,可将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。公积金贷款暂时不变。原则上转换工作于今年8月底前完成。

简而言之,就是央行给房贷一族出了一道选择题:房贷是选择固定利率还是“LPR+加点”浮动利率?

“选择固定利率,房贷将维持当前利率水平不变,不受LPR利率变化影响。”河北银行石家庄分行的工作人员告诉记者,LPR是贷款市场报价利率,是央行2019年新推出的机制,LPR每月公布一次,可升可降;加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的LPR,加点数值确定后固定不变。也就是说,选择“LPR+加点”浮动利率后,房贷利率会随着LPR变化,直接影响到月供多少。

值得注意的是,如果是公积金贷款,是不能转换的;如果是公积金和商业组合贷款,只能转商贷部分。如果原来房贷是固定利率(贷款实际执行利率在整个贷款期限内始终保持不变),也不能转。

另外,部分银行会直接将没有任何操作的存量房贷客户的定价基准批量转换为LPR。比如,招商银行将于4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR,希望仍维持原合同才需要与银行联系;兴业银行则规定在2020年7月31日前没有操作的直接批量转换。

需要强调的是,对于存在共同借款人的贷款,需要共同确认定价基准变更。且借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。

如何算房贷利率转换

可以参照具体计算公式

“‘LPR+加点’浮动利率,听上去就像一道比较复杂的数学题。”记者在走访时发现,很多市民面对这个公式,都有些头疼。为此,记者请到工商银行石家庄分行的工作人员以商业性个人住房贷款的转换为例,详细讲解了加减点数,以及转换后实际利率水平的计算方法。(对公贷款等其他贷款与房贷有所不同,具体可咨询承贷银行)

举例来说,比如借款人小张,买房时享受了贷款基准利率打九折(下浮10%)的优惠,贷款日2015年8月1日,期限是20年。如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR,现在5年期贷款基准利率是4.9%,转换前的实际执行利率就是4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则,小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%,即减39个基点。

此后,直至这笔房贷偿还完毕为止,这个加减点数都保持不变,房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。

专家提醒

办理业务时间对还贷有影响

根据要求,房贷一族在2020年3月到8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响。但是,建设银行石家庄分行的工作人员告诉记者,选择不同的转换时点对还贷确有影响。

“首先,要搞清楚三个概念,转换时间、重定价日、重定周期。”工作人员介绍。

转换时间:将个人房贷的定价基准转换为LPR的时间。

重定价日:是指重新按照最新的定价基准(转换前为贷款基准利率,转换后为LPR)计算贷款执行利率的时间。一般为每年1月1日,或者每年与贷款发放日对应的日期;

重定周期:重新确定执行利率的周期。若房贷利率一年一变,那么重定价周期就是一年。定价基准转换为LPR后,利率在第一个重定价日前不会发生变化,从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定,也可由借贷双方重新约定,房贷重新约定的重定价周期最短为一年。

若重定价日为每年的1月1日,那么,在2020年3月至8月的任意时间转换,2020年的利率均与原合同利率保持一致,2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率,此后年份以此类推;若重定价日为每年贷款发放的对应日,那么,根据大部分银行的转换公告,在重定价日之前转换的,2020年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率;在重定价日之后转换的,则需等到2021年重定价日才可参考最新发布LPR确定利率。

也就是说,房贷一族选择什么时间来办理定价基准转换,对转换时点的执行利率水平及加点数值没有影响,但可能影响到第一次重定价日的时间。

LPR每调整5个基点

影响百万元贷款月供约30元

固定利率长期确定,但无法享受利率下行的红利,但同样也可以在利率上行时避免成本上升。而LPR为定价基准加点的浮动利率方式则随行就市,可以享受利率下行带来的还款金额降低,但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。

面对两种方案,记者了解到,大部分房贷一族最为关心的,是LPR的浮动,具体到每月还款是多少钱。

记者算了一笔账,假如用户贷款100万,等额本息还款,原合同期限30年,剩余20年,执行利率上浮10%,即利率为4.9%×(1+10%)=5.39%,月供为5609.07元。

其固定点差为0.59%(5.39%-2019年12月LPR报价4.8%)。由于现行利率高于2019年12月LPR,其执行的利率将调整为LPR+0.59%。假设2020年12月LPR报价降至4.7%,用户获得利率则为4.7%+0.59%=5.29%,由此计算调整后月供为5546.84元,比现在减少了约62元。

此外,以用户贷款100万,等额本息还款,原合同期限30年,剩余25年,执行利率为基准利率9折计算,其房贷利率为4.9%×0.9=4.41%,由于现行利率低于2019年12月LPR,执行的利率将调整为LPR-0.39%。调整后,月供为4954.59元,比现在减少约58.93元。

根据相关要求,不论现在利率是7折优惠、9折优惠,还是上浮1.1倍,在转换时点,银行都会通过LPR加减点延续前期利率。之后要关注重定价日前一个月的LPR报价,LPR每调整5个基点,对百万贷款月供影响约30元。

另外,记者获悉,自2019年8月LPR新形成机制改革以来,已报价7次,其中,和多数房贷期限对应的5年期以上LPR有过2次“降价”,一次是去年11月,一次是今年2月,两次均下降了5个基点。

各有利弊

房贷一族需慎重考虑

对于未来LPR的走势,从短期来看,不少业内人士认为“LPR加减点”方案有更大机会享受利率红利。

“如果选择固定利率,风险就是没有办法享受LPR下行带来的实惠。如果选择浮动利率,结果出现利率上行,可以通过提前还款的方式来规避。”有业内人士表示,风险很难完全规避,剩余的房贷期限越长,意味着利率风险也就越大。

由于LPR除了关系房贷利率,也是银行给企业发放贷款的“锚”,现阶段要给实体融资降成本,所以,LPR趋势为下行。

“就当前利率市场环境来说,LPR大概率还要下行,选择LPR为定价基准加点的方案可能是目前更加稳妥且主流的方案。”专业人士表示,未来中长期LPR的下走势和幅度还有待观察。

央行在最新发布的货币政策执行报告中强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

业内人士提醒,LPR不会一直下跌或一直上涨,其下滑幅度或有限,不能说LPR肯定会一直降以及降多少。具体选择哪种利率方式,房贷一族应慎重考虑作出选择。

记者了解到,目前,建行、工行、中行、农行、交行、邮储银行等多家银行机构均已发布公告称,于3月1日起启动转换工作,借款人可以通过手机银行、网上银行、智能柜员机、短信银行、贷款服务行进行办理。